文：蔡垒磊
在上一篇写租售比的留言区，我发现很多人还是不理解，还是在以过去的眼光看待房子，那我就进一步解释下。
房子的正确用法只有两种，两种，两种！一种是消费，也就是自住，每年算好多少使用成本，跟车一样，有多大头戴多大帽子，按每年1%～2%的折损，损得起多少就买怎样总价的房子；
还有一种就是投资，投资就是要收租，如果不收租，单纯持有等涨，那可能就不叫投资了，而是赌博，而且是相对比较差的一种赌博，因为期望值大概率为负——房子会确定性地变旧，而股票黄金比特币之类的哪怕是那些不产生现金流的部分，同样单纯依赖下一个人以更高的价格买走，但至少东西本体不会确定性地变旧。不会说几十年后哪怕同地段新房价格看起来没变化甚至有上涨，旧房也只能折很多价格卖，它有点像会变质的鱼或者水果，很难当成长期抗通胀的资产货币来使用。
当然也有人提到城市核心的地段永远是占一块少一块的，哪怕房子旧了，中心的地依然有限。但这也好，过去那20多年的牛市周期也罢，它除了少数“人地错配”的时期可以叫投资，其他时候都只是赌博——房子早就应该回落，根本不应该涨那么高，完全脱离了中国实际的贫富情况，它只是一个畸形不完善的市场，叠加了政府硬顶上去的决心，所人造出来的牛市——可你事先“并不应该”知道政府会不让回调而去硬顶房价。因此刨去城市化进程初期赚钱的人，有可能有实力的因素以外，其他年份通过加杠杆发了财的，跟在比特币里开了高倍数合约最终赢了的没有差别，赚的都是运气钱。现在还有人拿2016年说事儿，说你们这些不买房的别后悔啊，看看15、16年的前车之鉴——这是完全把小概率的赌赢当成自己的投资实力了。
还有所谓的市中心地段，房子越来越旧了为什么还能卖出高价？不是大家喜欢住旧房，而是赌拆迁一直能赌对，拆完房子就变新了，还能扩户占便宜，于是大家习惯了不给旧房打折扣（甚至给特别老的市中心房子加价），以及市中心刚好没迁移而已，这是运气啊运气。但事实是，拆迁预期它就是赌博，根本不是投资，在大拆大造时期结束后，房子旧了就是不值钱了，不管在什么市中心都一样。多数城市在这20几年里都经历过市中心的迁移和分流，所谓的“核心地段”，只是在赌未来的10年20年或者说在自己出售之前不会变化而已。
所以房子这个东西，唯一能把它称为“合情合理的投资”的，只能是收租，且租金回报必须大于房子的维系成本加上每年的折旧，如果是贷款买的，再加上贷款利息分摊到每年的成本——就这么多，能覆盖，还能大于无风险利率，就是划算的投资，否则就是失败的投资。
至于房子本身的市值在扣除折旧后，未来会涨还是跌，那都是运气。除了能用你的经验和认知去判断当前所处的价格周期，和整体的经济周期以外，还有政策怎么变化，你所在区域的繁荣度会不会变化，配套会不会迁移，城市本身还是不是人口净流入，产业还能不能撑住等一系列你完全不可能提前预知的变量，它跟你的“眼光”的关系没有那么大。
很多人以为自己在房地产上是在做“投资”，其实只是在赌博而已，除非你在房产上配置的只是你的一小部分资产，是为了分散风险，增加投资组合的韧性之用——几乎没有富人是房产占资产大头的。
那怎么区分投资和赌博？你的投资组合至少得有一条底层逻辑，能保证它是永远向上的，不受制于其他任何变量的表现，即哪怕其他变量都没如你想的那样走，你的运气非常差，最多也只会拉长你获取投资收益的时间期限，却不会导致亏损，这个才叫投资，否则就都是赌博。
（完）
我是蔡垒磊，感谢你的阅读。
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